Unterrichtsraum / Atelier gesucht

Ich suche mittel- bis langfristig einen Raum (mindestens 11 qm) wo ich sowohl unterrichten als auch Üben kann. Ich spiele meistens Gitarre und manchmal Klavier. Es soll kein Proberaum für eine Band werden. Also die Lautstärke bewegt sich lediglich im Rahmen von Zimmerlautstärke, also in etwa wie eine aufgedrehte Stereoanlage (ist mit E-Gitarre bzw. E-Piano problemlos möglich).

Gerne im Erdgeschoss, erster oder zweiter Stock. Ein Fenster mit Tageslicht sollte im Raum vorhanden sein. Eine Küche ist nicht unbedingt notwendig. Ein Bad mit Toilette aber schon.
Es kann möbliert sein, aber ich wäre auch nicht traurig, wenn es komplett leer ist, weil ich auch ein paar Möbel habe die ich in diesem Falle dort unterbringen würde.

Es sollte unbefristet sein. Vorzugsweise im Nordosten Frankfurt (Nordend, Eckenheim, Bornheim, Preungesheim) bin aber erstmal für alle Angebote offen.
Es wäre vorzuziehen, wenn es mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar ist, also eine fußläufige Haltestelle in der Nähe.