Derecho de arrendamiento en Alemania – Información general para inquilinos

General

Concepto de piso compartido (Wohngemeinschaft)

Un piso compartido es un contrato de arrendamiento en el que varias personas utilizan conjuntamente una vivienda. Todos los inquilinos pueden ser arrendatarios principales con los mismos derechos o uno de ellos puede ser el arrendatario principal y subarrendar a los demás.

Leyes de arrendamiento

El derecho de arrendamiento en Alemania está regulado principalmente en el Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Además, existen reglamentos y directrices que protegen a inquilinos y propietarios.

Inquilinos, subinquilinos y arrendadores

Inquilinos firman el contrato principal con el arrendador. Subinquilinos viven en la vivienda en virtud de un acuerdo con el arrendatario principal. Arrendadores ponen a disposición la vivienda y tienen derecho al pago de la renta.

Celebración del contrato

Un contrato de arrendamiento se formaliza mediante acuerdo entre inquilino y arrendador. Puede celebrarse de forma oral o escrita, aunque se recomienda encarecidamente el formato escrito.

Cuestiones formales

Importe de la renta

El importe de la renta se fija en el contrato. El punto de referencia suele ser el alquiler comparativo local, indicado en los llamados “Mietspiegel”.

Depósito (Kaution)

Un depósito de alquiler sirve como garantía para el arrendador en caso de daños o impagos.

• Depósito en efectivo: El inquilino transfiere la fianza en hasta tres plazos.
• Aval bancario: Un banco garantiza las reclamaciones del arrendador.
• Libreta de ahorros pignorada: El inquilino entrega una libreta de ahorros a nombre del arrendador.

Permiso del arrendador para subarrendar

Quien desee ceder parte de la vivienda a terceros necesita la aprobación del arrendador. Sin este permiso, el contrato de arrendamiento puede estar en peligro.

Cláusulas en el contrato de arrendamiento

Muchos contratos de alquiler contienen cláusulas adicionales, por ejemplo sobre reparaciones o tenencia de animales. No todas las cláusulas son automáticamente válidas: depende de su redacción.

Particularidades de los contratos temporales

En los contratos de duración determinada debe indicarse un motivo de la limitación (por ejemplo, uso propio futuro). Sin este motivo, el contrato puede considerarse indefinido.

Defectos en la vivienda y recursos legales

Eliminación de defectos

Los inquilinos tienen derecho a una vivienda sin defectos. Si aparecen problemas (por ejemplo, humedad o calefacción averiada), el arrendador está obligado a solucionarlos.

Reembolso de gastos

Los inquilinos pueden reclamar gastos si tuvieron que subsanar defectos por su cuenta y el arrendador estaba en mora.

Reducción de la renta

Si los defectos afectan considerablemente la calidad de la vivienda, la renta puede reducirse proporcionalmente.

Indemnización por daños

Si como consecuencia del defecto se producen daños (p. ej. muebles dañados por filtraciones), el inquilino puede tener derecho a una indemnización.

Rescisión

Si los defectos son graves y permanentes, puede considerarse una rescisión extraordinaria del contrato.

Finalización del contrato de arrendamiento

Rescisión ordinaria

Los inquilinos pueden rescindir con un plazo de tres meses. Los arrendadores necesitan un motivo justificado (por ejemplo, uso propio).

Rescisión extraordinaria por causa justificada

Si existe un motivo grave (p. ej. incumplimientos significativos), el contrato puede resolverse sin preaviso.

Salida de un miembro de piso compartido

En pisos compartidos, la salida de un miembro puede ser complicada. Según el tipo de contrato (un arrendatario principal o varios arrendatarios iguales), el contrato debe modificarse o firmarse uno nuevo.

Renovación

Si es necesaria una renovación al finalizar el contrato depende de las cláusulas. No todas las cláusulas sobre reparaciones son válidas.

Devolución del depósito

Tras el desalojo, el inquilino tiene derecho a la devolución de la fianza. El arrendador puede retenerla por un tiempo razonable (hasta 6 meses) para comprobar posibles reclamaciones.

Cuestiones de ejecución forzosa

Ejecución forzosa

Si existen atrasos de renta, el arrendador puede, tras la rescisión, iniciar un procedimiento de desahucio a través del tribunal local correspondiente. En caso de insolvencia, las oficinas de asesoramiento de deudas o las entidades sociales pueden ser un recurso importante para los inquilinos.