Außerordentliche Kündigung – Wann Mieter oder Vermieter fristlos kündigen dürfen

Eine außerordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort – sie ist nur bei schweren Pflichtverletzungen oder unzumutbaren Zuständen zulässig und muss sorgfältig begründet werden.

Was bedeutet außerordentliche Kündigung?

Die außerordentliche Kündigung (auch fristlose Kündigung) ist eine Sonderform der Vertragsbeendigung, die nur bei besonders schwerwiegenden Gründen zulässig ist (§ 543 BGB). Sie greift, wenn einer Vertragspartei – Mieter oder Vermieter – nicht mehr zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung gilt hier keine Frist: Das Mietverhältnis endet sofort mit Zugang der Kündigung. Voraussetzung ist jedoch, dass ein wichtiger Grund vorliegt und die Kündigung in der Regel nach einer vorherigen Abmahnung ausgesprochen wird.

Sicht des Vermieters – Gründe für eine fristlose Kündigung

Ein Vermieter darf den Mietvertrag nur dann fristlos kündigen, wenn der Mieter schuldhaft gegen wesentliche Vertragspflichten verstößt. Die häufigsten Gründe sind:

Mietrückstände (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB):
Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder einem erheblichen Teil davon im Rückstand ist. Eine berechtigte Mietminderung gilt dabei nicht als Verzug.
Vertragswidriger Gebrauch (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB):
Dazu zählen unerlaubte Untervermietung, die zweckwidrige Nutzung der Räume (z. B. gewerbliche Nutzung trotz Wohnmietvertrag) oder nachweisliche Beschädigungen der Wohnung.
Nachhaltige Störung des Hausfriedens:
Wiederholte, massive Störungen – etwa durch Lärm, Bedrohungen oder Sachbeschädigungen – können ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Vor einer Kündigung muss der Vermieter in der Regel abmahnen und dem Mieter die Chance geben, sein Verhalten zu ändern. Erst bei wiederholtem oder schwerem Fehlverhalten ist eine sofortige Kündigung rechtmäßig.

Sicht des Mieters – Gründe für eine fristlose Kündigung

Auch der Mieter hat das Recht, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen, wenn der Vermieter wesentliche Pflichten verletzt. Dazu gehören insbesondere:

Nichtüberlassung oder Entziehung der Wohnung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB):
Wenn der Vermieter dem Mieter den Einzug verweigert, die Wohnung nicht wie vereinbart übergibt oder den Zugang verwehrt (z. B. keine Schlüsselübergabe).
Gesundheitsgefährdung (§ 543 Abs. 1 BGB):
Wenn von der Wohnung eine akute Gefahr ausgeht, etwa durch Schimmel, Schadstoffe oder defekte Elektroinstallationen – und der Mieter nicht selbst verantwortlich ist.
Verweigerung notwendiger Instandsetzung:
Wird trotz Mangelanzeige und Fristsetzung nichts unternommen, kann der Mieter kündigen, wenn die Wohnung unbewohnbar wird oder erhebliche Gesundheitsrisiken bestehen.

Abmahnung und Formvorschriften

Eine Abmahnung ist vor der fristlosen Kündigung in den meisten Fällen erforderlich, um der Gegenseite die Möglichkeit zu geben, den Verstoß zu beheben. Nur bei schweren Pflichtverletzungen – etwa vorsätzlicher Beschädigung, Gewalt oder erheblicher Gesundheitsgefahr – kann auf eine Abmahnung verzichtet werden.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund klar benennen. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Der Zugang beim Vertragspartner ist entscheidend für die Wirksamkeit.

Folgen einer fristlosen Kündigung

Nach einer fristlosen Kündigung muss die betroffene Partei die Wohnung unverzüglich räumen. Reagiert sie nicht, kann die andere Seite eine Räumungsklage einreichen.

Im Fall des Mieters endet die Pflicht zur Mietzahlung mit Wirksamkeit der Kündigung. Der Vermieter kann jedoch Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter die Kündigung schuldhaft verursacht hat. Umgekehrt kann auch der Mieter Ersatz für entstandene Schäden fordern, wenn der Vermieter seine Pflichten grob verletzt hat.

Fazit: Sorgfältig prüfen und rechtlich absichern

Die außerordentliche Kündigung ist ein letztes Mittel, das nur bei gravierenden Pflichtverletzungen angewandt werden sollte. Beide Seiten – Mieter wie Vermieter – sollten Beweise sichern, Abmahnungen dokumentieren und im Zweifel rechtliche Beratung einholen.

So lassen sich unnötige Streitigkeiten vermeiden und rechtliche Risiken reduzieren.

Häufige Fragen zur außerordentlichen Kündigung

Wann ist eine fristlose Kündigung erlaubt?

Nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen, etwa Zahlungsverzug, unzumutbaren Zuständen oder massiven Pflichtverstößen.

Muss vor der Kündigung abgemahnt werden?

In der Regel ja. Nur bei besonders gravierenden Fällen (z. B. Gesundheitsgefahr oder Gewalt) kann darauf verzichtet werden.

Welche Form gilt für die außerordentliche Kündigung?

Sie muss schriftlich erfolgen, den Grund genau nennen und der anderen Vertragspartei nachweislich zugehen.

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