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Erlaubnis zur Untervermietung – Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung

Eine Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter einen Teil der Wohnung oder ein einzelnes Zimmer an eine dritte Person weitervermietet. Besonders in Wohngemeinschaften ist dies üblich, muss aber in der Regel vom Vermieter genehmigt werden.

Eine Ausnahme gilt für enge Familienangehörige, Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner. Sie gelten nicht als Untermieter im Sinne des Gesetzes. In diesen Fällen genügt eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter – eine Genehmigung ist nicht erforderlich.

Anspruch auf Erlaubnis nach § 540 BGB

Mieter haben grundsätzlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entsteht (§ 540 BGB). Ein solches Interesse kann vorliegen, wenn der Mieter:

• finanzielle Einbußen erleidet (z. B. durch Jobverlust)
• eine Lebensgemeinschaft mit Partner oder Freundin eingehen möchte
• berufsbedingt längere Zeit abwesend ist und die Wohnung teilweise überlassen will

Gerichte erkennen diese Gründe regelmäßig als ausreichend an, sofern keine wichtigen Einwände gegen den Untermieter bestehen.

Gründe für die Verweigerung der Erlaubnis

Der Vermieter darf die Untervermietung nur verweigern, wenn wichtige Gründe vorliegen, z. B.:

• die Wohnung würde überbelegt
• der Untermieter ist nicht zumutbar (z. B. wegen störenden Verhaltens oder mangelnder Bonität)
• dem Vermieter ist die Untervermietung wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar

Fehlen solche Gründe, muss der Vermieter zustimmen. Eine formlose Genehmigung ist möglich, aus Beweisgründen empfiehlt sich jedoch eine schriftliche Bestätigung.

Untervermietung ohne Erlaubnis

Vermietet ein Mieter Wohnraum ohne Genehmigung, riskiert er eine fristlose Kündigung. Der Vermieter muss jedoch zuvor abmahnen und Gelegenheit geben, die Untervermietung zu beenden.

Wichtig: Hätte der Vermieter die Untervermietung genehmigen müssen, ist eine fristlose Kündigung unwirksam. In diesem Fall kann der Mieter weiterhin im Mietverhältnis bleiben.

Mieterhöhung bei Untervermietung

Der Vermieter darf seine Zustimmung zur Untervermietung nur dann von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm durch den zusätzlichen Bewohner nachweislich höhere Kosten entstehen – etwa bei einer Inklusivmiete mit gestiegenen Nebenkosten.

In den meisten Fällen trägt der Mieter jedoch selbst die Nebenkosten, sodass dem Vermieter keine Mehrbelastung entsteht. Eine Zustimmung gegen Aufpreis ist daher meist nicht zulässig.