Klauseln im Mietvertrag – Was ist erlaubt und was nicht?

Nicht jede Vertragsklausel ist gültig – starre Fristen, Endrenovierungspflichten oder einseitige Benachteiligungen sind oft unwirksam.

Vertragsfreiheit und gesetzliche Grenzen

Im Mietrecht gilt grundsätzlich die Vertragsfreiheit: Mieter und Vermieter können die Bedingungen ihres Mietvertrags frei aushandeln. Doch diese Freiheit hat Grenzen. Bestimmte gesetzliche Vorschriften, wie die Kündigungsregeln oder Mieterschutzvorschriften, dürfen nicht zulasten des Mieters abgeändert werden.

Abweichungen, die den Mieter begünstigen, sind erlaubt. Auch sogenannte dispositive Regelungen – also abdingbare Gesetze – dürfen nicht so geändert werden, dass eine Vertragspartei unangemessen benachteiligt wird (§ 307 BGB). Eine solche Benachteiligung kann zur Unwirksamkeit der Klausel führen.

Häufige unwirksame Klauseln

Viele Mietverträge enthalten Standardformulierungen, die nicht immer mit aktueller Rechtsprechung übereinstimmen. Besonders bei älteren Formularmietverträgen finden sich Klauseln, die laut Bundesgerichtshof (BGH) nicht mehr zulässig sind.

Einige Beispiele:

Schönheitsreparaturen: Der Vermieter darf den Mieter zur Renovierung verpflichten, jedoch nicht vorschreiben, dass diese Arbeiten nur durch Fachhandwerker durchgeführt werden müssen.
Endrenovierungsklauseln: Eine Verpflichtung zur Renovierung beim Auszug, unabhängig vom Zustand der Wohnung, ist unwirksam.
Starre Fristenpläne: Klauseln, die Renovierungen nach festen Zeitabständen vorschreiben (z. B. „alle 3 Jahre“), sind nur dann gültig, wenn sie flexibel formuliert sind („im Allgemeinen alle 3 Jahre“).

Unwirksame Klauseln führen dazu, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, die darin genannten Arbeiten auszuführen – selbst dann, wenn er den Vertrag unterschrieben hat.

Zusammenspiel mehrerer Klauseln

Auch das Zusammenwirken mehrerer Klauseln kann eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Wenn etwa eine Endrenovierungsklausel zusätzlich zu einer turnusmäßigen Renovierungspflicht vereinbart wird, entsteht laut BGH ein sogenannter Summierungseffekt. Dieser führt dazu, dass beide Regelungen insgesamt unwirksam werden.

Das bedeutet: Wenn der Mieter während des Mietverhältnisses regelmäßig renoviert hat, darf er nicht verpflichtet werden, kurz nach einer Renovierung beim Auszug nochmals zu streichen.

Im Ergebnis verliert der gesamte Renovierungsabschnitt seine Gültigkeit – der Mieter muss keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen, weder während noch am Ende des Mietverhältnisses.

Prüfung von Mietvertragsklauseln

Jeder Mieter sollte seinen Mietvertrag sorgfältig prüfen – idealerweise vor der Unterschrift. Rechtsberatungsstellen, Mietervereine oder Fachanwälte für Mietrecht helfen, unzulässige Klauseln zu erkennen.

Gerade bei pauschalen oder missverständlich formulierten Bestimmungen lohnt sich eine Prüfung, da viele Klauseln nach aktueller Rechtsprechung ungültig sind. Nur so lässt sich vermeiden, dass man Pflichten übernimmt, die rechtlich gar nicht bestehen.

Häufige Fragen zu Klauseln im Mietvertrag

Dürfen Vermieter Renovierungen vorschreiben?

Ja, aber nur unter fairen Bedingungen. Starre Fristen oder die Pflicht, Fachfirmen zu beauftragen, sind unwirksam.

Muss ich beim Auszug renovieren?

Nur, wenn die Wohnung stark abgenutzt ist und eine gültige Klausel besteht. Pauschale Endrenovierungspflichten sind nicht erlaubt.

Was passiert bei unwirksamen Klauseln?

Sie gelten als nicht vereinbart. Der Mieter muss die darin geregelten Pflichten nicht erfüllen – selbst wenn er den Vertrag unterschrieben hat.

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