Mietmängel: Was du als Mieter tun kannst – melden, Miete mindern, selbst reparieren

Schimmel im Bad, die Heizung fällt aus, das Fenster ist undicht: Mängel an der Wohnung sind ärgerlich, aber du hast als Mieter klare Rechte. Entscheidend ist, dass du richtig vorgehst. Hier erfährst du, was als Mietmangel gilt, wie du ihn meldest und welche Möglichkeiten du hast, wenn der Vermieter nicht reagiert.

Was gilt als Mietmangel?

Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und du die Wohnung dadurch nicht wie vorgesehen nutzen kannst. Typische Beispiele:

• Feuchtigkeit und Schimmel
• defekte Heizung oder kein Warmwasser
• Wasserschaden
• undichte Fenster oder Türen
• defekte Elektroinstallationen
• erhebliche Lärmbelästigung, etwa durch Bauarbeiten

Kein Mangel im rechtlichen Sinn sind dagegen kleine Schönheitsfehler, die die Nutzung kaum beeinträchtigen, sowie Schäden, die du selbst verursacht hast.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten und Mängel zu beseitigen (§ 535 BGB).

Mängel beim Einzug

Prüfe die Wohnung bei der Übergabe genau und halte alle Mängel in einem Übergabeprotokoll fest. Das ist wichtig, denn: Kennst du einen Mangel schon bei Vertragsschluss und unterschreibst trotzdem, ohne dir deine Rechte vorzubehalten, kannst du wegen dieses Mangels später in der Regel weder die Miete mindern noch Schadensersatz verlangen (§ 536b BGB).

Eine Vorlage und Tipps findest du im Artikel Übergabeprotokoll: Vorlage, Inhalte und Tipps.

Mängel richtig melden

Sobald du einen Mangel bemerkst, musst du ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Meldest du ihn nicht, kannst du für die Zeit bis zur Meldung keine Mietminderung verlangen und haftest unter Umständen sogar für Folgeschäden, etwa wenn sich ein Wasserschaden ausbreitet.

Wohnst du zur Untermiete, zum Beispiel in einer WG? Dann meldest du den Mangel deinem Hauptmieter. Er muss den Vermieter informieren. Versäumt er das, kann er dir gegenüber schadensersatzpflichtig werden.

Miete mindern

Solange ein erheblicher Mangel besteht, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Du musst die Minderung also nicht beantragen, der Vermieter muss ihr nicht zustimmen. Voraussetzung ist aber, dass du den Mangel gemeldet hast.

Wie hoch darf die Minderung sein?

Die Höhe richtet sich danach, wie stark die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist. Bei kleineren Beeinträchtigungen sind es wenige Prozent, wenn die Wohnung unbewohnbar ist, bis zu 100 %.

Im Internet kursieren Mietminderungstabellen mit festen Prozentsätzen für einzelne Mängel. Diese Werte stammen aus einzelnen Gerichtsurteilen und sind nur eine grobe Orientierung. Gerichte entscheiden immer im Einzelfall, abhängig von Dauer, Ausmaß und Jahreszeit.

Das Risiko einer zu hohen Minderung

Minderst du zu viel oder ist der Mangel gar keiner, entstehen Mietrückstände. Der Vermieter kann dann Nachzahlung verlangen und bei entsprechend hohen Rückständen sogar fristlos kündigen. Wann das möglich ist, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung der Wohnung.

Die sichere Alternative: Miete unter Vorbehalt zahlen

Bist du unsicher, wie hoch die Minderung ausfallen darf, zahlst du die Miete weiter in voller Höhe und erklärst dem Vermieter schriftlich, dass die Zahlung wegen des Mangels nur unter Vorbehalt erfolgt. So entsteht kein Rückstand, und du kannst den zu viel gezahlten Betrag später zurückfordern, sobald die Minderung geklärt ist.

Wichtig: Zahlst du über längere Zeit die volle Miete, obwohl du den Mangel kennst, und erklärst keinen Vorbehalt, kannst du das Geld für diese Zeit unter Umständen nicht mehr zurückverlangen.

Mängel selbst beseitigen: Aufwendungsersatz

Bleibt der Vermieter untätig, darfst du den Mangel unter bestimmten Voraussetzungen selbst beseitigen lassen und die Kosten von ihm zurückverlangen (§ 536a Abs. 2 BGB).

Voraussetzungen

1. Mangel gemeldet: Der Vermieter wurde nachweislich über den Mangel informiert.
2. Frist abgelaufen: Du hast ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt, und die ist ohne Reaktion verstrichen. Damit ist der Vermieter im Verzug.
3. Notwendige Kosten: Ersetzt werden nur Kosten, die für die Reparatur wirklich nötig und angemessen waren – keine Aufwertungen oder Luxuslösungen.

Statt in Vorleistung zu gehen, kannst du vom Vermieter auch einen Kostenvorschuss für die Reparatur verlangen.

Notfälle: sofort handeln

Ist eine sofortige Reparatur nötig, um größere Schäden an der Wohnung zu verhindern, darfst du ohne Fristsetzung einen Handwerker beauftragen. Typische Fälle:

• Wasserrohrbruch mit drohenden Folgeschäden
• Heizungsausfall bei Frost
• defekte Stromleitungen mit Sicherheitsrisiko

Versuche auch im Notfall, Vermieter oder Hausverwaltung zu erreichen, und informiere sie spätestens unmittelbar danach.

Kosten zurückfordern

Bewahre alle Rechnungen auf, dokumentiere die Kommunikation mit dem Vermieter und reiche eine schriftliche Kostenaufstellung ein, zusammen mit einem Nachweis der Mängelanzeige und einer kurzen Begründung, warum die Reparatur nötig war.

Schadensersatz

Entsteht dir durch den Mangel ein Schaden, etwa weil Möbel durch einen Wasserschaden beschädigt werden, kannst du unter Umständen Schadensersatz verlangen (§ 536a Abs. 1 BGB). Das ist möglich, wenn

• der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden war,
• der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder
• er mit der Beseitigung in Verzug ist.

Fristlose Kündigung als letztes Mittel

Macht ein Mangel die Wohnung unbewohnbar oder gefährdet er deine Gesundheit und der Vermieter beseitigt ihn trotz Frist nicht, kannst du den Mietvertrag fristlos kündigen. Wie du dabei vorgehst und was du beachten musst, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung der Wohnung.

Wo du Hilfe bekommst

Gerade bei der Höhe einer Mietminderung lohnt sich eine Beratung, zum Beispiel beim örtlichen Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht. Einen Überblick über deine Rechte findest du im Artikel Mietrecht: Allgemeine Informationen für Mieter.