Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, den Schriftverkehr möglichst professionell zu gestalten. Passgenaue Vorlagen sind dabei eine große Hilfe. Gerade die zahlreichen Vermietungsformen erfordern genaueste Formulierungen, damit keine Zweifel aufkommen können.
1 c) Mieter, Untermieter, Vermieter
Wie bereits angedeutet, können die Vertragsverhältnisse der einzelnen Beteiligten sehr unterschiedlich sein. Oftmals gibt es einen Vermieter, der der Eigentümer der Wohnung ist. Dieser hat die gesamte Wohnung an eine Person, den Hauptmieter vermietet. Dieser wiederum vermietet einzelne Zimmer an andere Personen, die Untermieter, weiter. Dies ist aber nicht zwingend so. Manche Vermieter vermieten einzelne Zimmer an Mieter und vereinbaren, dass alle in der Wohnung lebenden Personen Nutzungsrechte an Gemeinschaftseinrichtungen wie Küche, Bad, Keller haben. Oftmals vermietet ein Vermieter die Wohnung (ohne Zuweisung der Zimmer) auch an eine Vielzahl von Personen, die alle im Mitvertrag als Mieter aufgeführt und somit Hauptmieter sind. Rechte und Pflichten variieren je nach gewählter Konstellation.
aa) Gibt es einen Hauptmieter und daneben einen oder mehrere Untermieter, so haben letztere vertragliche Beziehungen allein mit dem Hauptmieter. Dieser ist vertraglich mit dem Vermieter verbunden. Er ist allein für die Zahlung der gesamten Miete an den Vermieter verantwortlich. Zahlt ein Untermieter die Miete nicht, kann der Hauptmieter diesen Umstand dem Vermieter nicht entgegenhalten. Zugleich haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber für alle schuldhaft verursachten Schäden, die an der Wohnung entstehen, gleich ob sie durch ihn oder die Untermieter verursacht wurden (§ 540 Abs. 2 BGB). Er kann aber bei den Untermietern Rückgriff nehmen. Weiterhin kann der Hauptmieter den Untermietern jederzeit im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften kündigen, während der Vermieter nur dem Hauptmieter kündigen kann. Ist die Kündigung rechtmäßig erlischt damit auch das Recht zur Untervermietung des Hauptmieters und somit muss die ganze WG zum Kündigungstermin ausziehen.
bb) Hat jeder Bewohner einen separaten Mietvertrag, so haben die Bewohner untereinander keine vertraglichen Beziehungen. Etwaige Kündigungen spricht der Vermieter gegenüber den einzelnen Mietern aus. Er bestimmt auch, wer neu in die Wohnung einziehen kann. Jeder Schuldet nur seinen Anteil an der Gesamtmiete und haftet auch nur für die von ihm schuldhaft verursachten Schäden.
cc) Sind alle Bewohner gleichberechtigte Hauptmieter, so gibt es einen Vertrag zwischen ihnen als Gemeinschaft und dem Vermieter. Zumeist wird im Vertrag festgehalten, dass die Wohnung an eine WG vermietet wird. Die Mieter haften als Gesamtschuldner, d.h. der Vermieter kann von einem Hauptmieter allein die gesamte Miete verlangen. Dieser hat natürlich anteilige Ausgleichsansprüche gegen seine Mitbewohner. Gleiches gilt für schuldhaft verursachte Schäden an der Wohnung. Zieht ein Bewohner aus, so können die anderen Bewohner vom Vermieter verlangen, dass eine neue Person einzieht, da laut Mietvertrag an eine WG vermietet wird. Schwierigkeiten bereitet, wer das Recht haben soll, die neue Person auszusuchen. Hier drängt sich geradezu auf, eine Klausel in den Vertrag aufzunehmen, die die Details regelt. Insbesondere wollen einige Vermieter ein Mitspracherecht haben. Umgekehrt müssen die Bewohner mit dieser Person zusammenleben, so dass sie ein großes Interesse haben das neue WG-Mitglied auszusuchen. Es bietet sich an zu vereinbaren, dass dem Vermieter nur das allgemeine Zustimmungsrecht aus § 540 I BGB zustehen soll. Somit kann er die Person etwa ablehnen, wenn diese beispielsweise nicht solvent erscheint. Zudem sollte, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen auch die Zahl der Personen vertraglich fixiert werden, die die Wohnung bewohnen dürfen.
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