Derecho de alquiler para inquilinos en Alemania: resumen de tus derechos y obligaciones

El derecho de alquiler regula lo que se deben mutuamente inquilinos y propietarios. El propietario tiene que entregarte la vivienda en condiciones de uso, y a cambio tú pagas el alquiler y cuidas la vivienda. La mayoría de las normas están en el Código Civil alemán (BGB) y protegen sobre todo al inquilino. Muchas de ellas no pueden cambiarse en tu contra en el contrato de alquiler. En esta página tienes un resumen de los temas más importantes.

gavelDónde se regula el derecho de alquiler

Las disposiciones principales están en los artículos 535 a 580a del BGB. Ahí se regulan las obligaciones de ambas partes (§ 535), cuándo se reduce el alquiler (§ 536), cuándo puedes subarrendar (§ 540) y qué plazos de preaviso se aplican (§ 573c). Para las viviendas hay normas especiales de protección, por ejemplo frente a la rescisión y a las subidas del alquiler.

Además, hay algunos reglamentos y leyes para cuestiones concretas:

• El Reglamento de gastos de explotación (Betriebskostenverordnung) establece qué gastos pueden repercutirse al inquilino.
• El Reglamento de gastos de calefacción (Heizkostenverordnung) obliga a facturar la calefacción y el agua caliente sobre todo según el consumo.
• La Ley de intermediación de viviendas (Wohnungsvermittlungsgesetz) regula la comisión de los agentes inmobiliarios. Se aplica el principio de que paga quien encarga (Bestellerprinzip): quien contrata al agente, le paga.

En el contrato de alquiler, inquilino y propietario pueden pactar muchas cosas libremente. Pero allí donde la ley protege al inquilino, cualquier cambio en tu contra no es válido. Por ejemplo, una cláusula en la que renuncias a reducir el alquiler no tiene efecto.

descriptionContrato y alquiler

Contrato de alquiler y cláusulas

Un contrato de alquiler también puede ser verbal, pero por escrito es mucho más seguro. Muchos contratos estándar contienen cláusulas que no se sostendrían ante un tribunal, por ejemplo sobre reparaciones estéticas o una prohibición general de mascotas.

Contrato temporal

Un contrato de alquiler de vivienda solo puede tener una duración limitada si hay un motivo legal, por ejemplo que el propietario quiera usar la vivienda después. Si no hay motivo, el contrato se considera indefinido.

Importe del alquiler

En un alquiler nuevo, el propietario puede en principio fijar el alquiler libremente. Pero en las zonas con freno al alquiler (Mietpreisbremse) puede superar como máximo en un diez por ciento el alquiler de referencia de la zona.

Gastos

El propietario tiene que liquidar los gastos una vez al año, como muy tarde doce meses después del final del periodo de liquidación. Si la liquidación llega más tarde, por lo general ya no puede reclamar un pago adicional.

Fianza

La fianza (Kaution) puede ser como máximo de tres mensualidades del alquiler sin gastos, y puedes pagarla en tres plazos mensuales. El propietario tiene que guardarla separada de su patrimonio.

groupSubarriendo y piso compartido

Si vives en un piso compartido (WG), depende de quién figure en el contrato de alquiler. Todos juntos, un solo inquilino principal o cada uno con su propio contrato: de eso depende quién responde del alquiler y quién puede rescindir.

Si quieres subarrendar una habitación o toda tu vivienda, necesitas el permiso del propietario. Si se trata solo de una parte de la vivienda y tienes un interés legítimo, por ejemplo porque tu pareja se viene a vivir contigo o ya no puedes pagar el alquiler tú solo, normalmente tiene que dártelo.

buildDesperfectos en la vivienda

Moho, una calefacción averiada o daños por agua: tienes que comunicar los desperfectos al propietario de inmediato. A partir de ese momento, el alquiler se reduce automáticamente mientras dure el problema. Si el propietario no reacciona, en determinadas condiciones puedes encargar tú la reparación y reclamarle los costes. Si se dañan tus cosas, puedes tener derecho a una indemnización.

event_busyRescisión del contrato

Rescisión ordinaria

Como inquilino, puedes rescindir con tres meses de preaviso y sin dar motivos. El propietario necesita un motivo legal, como necesitar la vivienda para sí mismo o su familia (Eigenbedarf), y su plazo de preaviso aumenta con la duración del alquiler hasta un máximo de nueve meses. Para habitaciones amuebladas en la vivienda del propietario o del inquilino principal hay plazos más cortos.

Rescisión sin preaviso

Las dos partes solo pueden rescindir sin preaviso si hay un motivo grave: el propietario, por ejemplo, si hay muchos alquileres impagados; tú, por ejemplo, si la vivienda pone en peligro tu salud. Normalmente antes hace falta una advertencia o un plazo.

logoutAl dejar la vivienda

Si tienes que pintar o reformar al irte depende de tu contrato, y muchas cláusulas de renovación no son válidas.

En la entrega, deja constancia del estado de la vivienda en un acta de entrega (Übergabeprotokoll). Te protege si después hay discusiones sobre descuentos de la fianza.

warningDeudas de alquiler y desahucio

Si te retrasas con el alquiler, el propietario puede rescindir sin preaviso y presentar una demanda de desahucio. Nunca puede echarte él mismo: un desahucio necesita una sentencia y un agente judicial (Gerichtsvollzieher). Si pagas las deudas a tiempo, en determinadas circunstancias la rescisión puede quedar sin efecto.

support_agentDónde conseguir ayuda

Si tienes un conflicto con tu propietario, te puede ayudar la asociación de inquilinos de tu zona (Mieterverein). Revisa contratos, liquidaciones y rescisiones y, si hace falta, te representa. La afiliación cuesta una cuota anual, que a menudo ya incluye un seguro de defensa jurídica para conflictos de alquiler. Para casos complicados o ante un tribunal, lo adecuado es un abogado especializado en derecho de alquiler (Fachanwalt für Mietrecht).

Las guías de WG-Gesucht te dan una visión general de la situación legal. No sustituyen al asesoramiento jurídico en cada caso concreto.