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Alquilar apartamentos – Consejos para propietarios y arrendadores
Fuente de la imagen: Jakub Zerdzicki | Unsplash
Ya sea como inversión o para alquiler temporal: los apartamentos son una forma de vivienda muy popular, especialmente en zonas urbanas o con un público internacional. Quien quiera alquilar un apartamento debe estar bien preparado. Además de oportunidades, también hay desafíos legales y organizativos.
¿Qué es un apartamento?
Un apartamento suele ser una vivienda pequeña y compacta con 1 o 2 habitaciones, generalmente con una cocina integrada y un baño. La superficie habitable suele ser inferior a 50 m². Existen:
- Apartamentos individuales
- Apartamentos de negocios
- Apartamentos con servicios incluidos
- Apartamentos turísticos (¡solo con permiso!)
Importante: Los apartamentos pueden alquilarse amueblados o sin amueblar – según el público objetivo y el propósito.
¿Quién es un inquilino adecuado?
Los apartamentos atraen especialmente a los siguientes grupos:
- Trabajadores desplazados
- Estudiantes
- Viajeros de negocios
- Expatriados y trabajadores por proyectos
- Personas solas o personas mayores
Según el mobiliario y la duración del contrato, varían las expectativas de los inquilinos. Los apartamentos amueblados son más adecuados para alquileres de corta duración, mientras que los no amueblados suelen alquilarse por largos periodos.
Ventajas de alquilar apartamentos
- Alta demanda en zonas urbanas
- Buena rentabilidad gracias al uso eficiente del espacio
- Opciones contractuales flexibles
- Menor riesgo de impago con contratos más cortos
- Gestión sencilla debido al tamaño reducido y menor mobiliario
Especialmente interesante: Los apartamentos amueblados pueden alcanzar precios de alquiler más altos mediante suplementos – pero solo dentro del marco legal.
Aspectos legales del alquiler de apartamentos
Las disposiciones del Código Civil Alemán (BGB) también se aplican a los apartamentos. Esto significa:
- La protección frente a la rescisión se aplica también a apartamentos pequeños
- El control de alquiler se aplica en muchas ciudades – incluso para apartamentos amueblados, con excepciones
- Los contratos deben adaptarse siempre de forma individual, especialmente si son temporales
- Permiso obligatorio: en muchas ciudades, el alquiler a corto plazo a turistas requiere aprobación oficial
Consejo: Si alquilas comercialmente o a través de plataformas, infórmate con antelación sobre la prohibición de uso indebido ("Zweckentfremdungsverbot") en tu estado federal.
¿Alquilar amueblado o sin amueblar?
| Amueblado | Sin amueblar |
|---|---|
| Precio de alquiler más alto | Compromiso de alquiler a largo plazo |
| Posibles periodos de alquiler más cortos | Menor carga administrativa |
| Público objetivo: expatriados, estudiantes, viajeros | Público objetivo: personas solas, mayores |
| Más esfuerzo en limpieza e inventario | Menor riesgo de desgaste |
Una lista de inventario es obligatoria para alquileres amueblados, al igual que reglas claras sobre fianza y costes adicionales.
FAQ – Preguntas frecuentes sobre el alquiler de apartamentos
¿Necesito un permiso para alquileres a corto plazo?
En muchas ciudades sí – especialmente si es para fines turísticos. Consulta con la oficina de vivienda o urbanismo correspondiente.
¿Cuánto puedo cobrar de alquiler?
Dependiendo de la ciudad, puede aplicarse el control del alquiler. Los suplementos por mobiliario están permitidos, pero deben ser realistas y justificables.
¿Se aplica la ley de alquiler también a apartamentos?
Sí, todas las regulaciones de protección del inquilino también se aplican a unidades pequeñas.
¿Puedo alquilar apartamentos comercialmente?
Es posible, pero complejo desde el punto de vista fiscal y urbanístico – puede requerirse registro comercial y cambio oficial de uso.
¿Qué debe incluir el contrato de alquiler?
Además de los datos habituales, en el caso de apartamentos es especialmente importante:
- Tamaño y equipamiento
- Duración y tipo de arrendamiento
- Gastos adicionales como tarifa plana o pagos anticipados
- Lista de inventario si está amueblado
Consejo: Llamar “apartamento” a una vivienda no significa automáticamente uso comercial – pero un alquiler frecuente con carácter de servicio puede ser clasificado como comercial por Hacienda.
Información útil de fuentes oficiales y portales:
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