1. Startseite
2. Ratgeber-Übersicht
3. Vermietung
4. Möblierte Wohnungen vermieten: Was Vermieter wissen sollten

Möblierte Wohnungen vermieten: Was Vermieter wissen sollten

Immer mehr Eigentümer entscheiden sich dafür, ihre Wohnungen möbliert zu vermieten – ob für einen begrenzten Zeitraum, an Berufspendler, Expats oder Studenten. Der Markt für kurzfristiges Wohnen boomt, gerade in Großstädten. Doch worauf müssen Vermieter achten, wenn sie eine Wohnung vollständig ausgestattet zur Verfügung stellen?

Was bedeutet „möbliert vermieten“?

Eine möblierte Wohnung enthält alles, was zum alltäglichen Leben notwendig ist – von Bett und Kleiderschrank über eine ausgestattete Küche bis hin zu Geschirr, Lampen und manchmal sogar Dekoartikeln. Entscheidend ist, dass der Mieter die Wohnung sofort bewohnen kann, ohne zusätzlich eigene Möbel mitzubringen.

In der Praxis unterscheidet man:

• Teilweise möblierte Wohnungen (z. B. nur Küche)
• Voll möblierte Wohnungen (Wohnung mit vollständigem Inventar)

Diese Einordnung kann auch Auswirkungen auf den Mietvertrag und das Mietrecht haben.

Vorteile für Vermieter

• Höhere Mieteinnahmen möglich, da möblierte Wohnungen oft teurer vermietet werden können.
• Zielgruppe erweitern: Ideal für Geschäftsreisende, Studierende oder Übergangslösungen.
• Flexiblere Mietverhältnisse durch befristete Verträge.
• Wertsteigerung der Immobilie durch hochwertige Ausstattung.

Allerdings sind damit auch höhere Investitionen und ein gewisser Pflegeaufwand verbunden – Stichwort Instandhaltung und Abnutzung.

Rechtliche Grundlagen beim möblierten Vermieten

In Deutschland gelten auch für möblierte Mietverhältnisse die Regelungen des BGB. Der Mieterschutz bleibt bestehen, außer es handelt sich um eine Einliegerwohnung im eigenen Haushalt (§ 549 Abs. 2 BGB).

Wichtige Punkte:

• Kündigungsschutz: Auch bei möblierter Vermietung gilt in der Regel der gesetzliche Kündigungsschutz.
• Befristete Mietverträge sind nur unter bestimmten Bedingungen zulässig, z. B. Eigenbedarf nach Mietdauer.
• Mietpreisbremse greift bei möblierten Wohnungen grundsätzlich auch, allerdings kann ein Möblierungszuschlag erhoben werden – dieser muss transparent und nachvollziehbar sein.
• Inventarliste im Mietvertrag ist empfehlenswert. So lassen sich Missverständnisse vermeiden.

Ein Beispiel: Der Zuschlag sollte sich an der Qualität und Anzahl der Möbel orientieren – eine Faustregel besagt 2 % des Zeitwerts pro Monat als Aufschlag.

Wann lohnt sich das Modell?

Möblierte Vermietung lohnt sich besonders in Ballungsräumen, in der Nähe von Hochschulen, großen Firmen oder Flughäfen. Aber auch auf dem Land kann z. B. die Nachfrage von Projektarbeitern oder Klinikpersonal bestehen. Folgende Zielgruppen sind besonders relevant:

• Berufspendler
• Expats & Geschäftsreisende
• Studierende und Praktikanten
• Personen in Trennung oder Wohnungsübergang

Wichtig: Die Zielgruppe bestimmt Ausstattung und Preisniveau.

Steuerliche Aspekte

Einnahmen aus möblierter Vermietung gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und sind entsprechend zu versteuern. Auch die Abschreibung (AfA) für Möbel kann steuerlich geltend gemacht werden. Eine Rücksprache mit dem Steuerberater ist hier sinnvoll, vor allem bei regelmäßigem Wechsel der Mieter.

FAQ – Häufige Fragen zur möblierten Vermietung

Muss ich eine Kaution verlangen?

Das ist nicht verpflichtend, aber absolut empfehlenswert. Üblich sind bis zu drei Nettokaltmieten.

Wie dokumentiere ich den Zustand der Möbel?

Am besten mit einer detaillierten Inventarliste und Fotos – beides Bestandteil des Mietvertrags.

Kann ich die Möbel gegen Schäden versichern lassen?

Ja, eine Hausratversicherung für Vermieter oder eine Inventarversicherung kann sinnvoll sein.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Hier gibt es keine feste gesetzliche Regel, aber er sollte angemessen sein. Als Orientierung gelten 1–2 % des Zeitwerts der Möbel pro Monat.

Was passiert bei Beschädigungen durch den Mieter?

Bei grober Fahrlässigkeit haftet der Mieter. Kleinere Schäden sollten jedoch einkalkuliert sein (Abnutzung).

Wie lange darf ich befristet vermieten?

Das ist gesetzlich nicht genau limitiert, muss aber im Mietvertrag mit einem berechtigten Grund (z. B. Eigenbedarf) begründet werden.

Nützliche Informationen aus offiziellen Stellen & Portalen:

• Deutscher Mieterbund (DMB)
• Bundesministerium für Justiz – Mietrecht
• Haus & Grund Deutschland